Le pinel s’applique-t-il immédiatement aux baux actuels ?

La loi Pinel peut-elle s’appliquer aux baux actuels et de façon immédiate ? C’est une question qui trotte énormément dans la tête de la plupart d’entre nous. Et la réponse prévoit l’application immédiate de la possibilité pour un locataire de résilier un bail commercial au terme d’une période de trois ans, aux baux actuels de neuf ans. 

Dans sa réponse du 31 mai 2016, le Secrétaire d’Etat chargé de l’Economie a considéré que les clauses contenues dans les baux commerciaux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel (loi n 2014-624 du 18 juin 2014), et qui empêchent les locataires de résilier le bail à l’issue d’une période de 3 ans, ne sont pas réputées écrites. 

Les professionnels de l’immobilier n’attendaient pas nécessairement la réponse du ministre et, pour être tout à fait honnête, la réponse est passée quelque peu inaperçue bien que la réponse porte sur une question importante. 

Rappelons que le nouvel article L145-4 du Code de commerce prévoit quatre types d’exceptions à la possibilité générale pour le locataire de résilier le bail à l’expiration d’un délai de trois ans. 

Pour être plus précis, les quatre exceptions sont les suivantes : 

  • lorsque la durée du bail est supérieure à neuf ans ; 
  • lorsque le contrat de bail porte sur des locaux construits pour un usage unique ; 
  • lorsque le contrat de bail porte sur des locaux à usage exclusif de bureaux ; 
  • et lorsque le bail porte sur certains types de locaux de stockage. 

Si le contrat de bail ne répond à aucun de ces critères, les clauses qui empêchent le locataire de résilier le bail à l’expiration d’une période de trois ans sont réputées ne pas être écrites. Oui, cependant, l’article 2 du Code civil français prévoit que la législation ne prévoit que l’avenir et qu’elle n’a pas d’effet rétroactif. 

Qu’en est-il de la situation des baux en cours (y compris les éventuels baux conclus avant le 1er septembre 2014), d’autant plus que la loi Pinel ne contient pas de dispositions transitoires spécifiques en la matière ? 

Dans sa réponse, la Secrétaire d’Etat française décide que le nouvel article L145-4 du Code de commerce sera immédiatement applicable aux baux en cours. 

Cette décision est fondée sur les deux principales raisons suivantes :

– le caractère impératif de l’article L145-4 du Code de commerce ; 

– la théorie relative à l’effet juridique des contrats. 

Toutefois, il semble que le bien-fondé de cette décision puisse être contesté, pour diverses raisons. 

Des contestations de la loi Pinel 

Sur le plan normatif, il va de soi que la réponse d’un ministre n’a, en principe, aucune valeur juridique (sauf en matière fiscale) et est toujours soumise à l’appréciation souveraine de la situation par le tribunal. 

La question est donc de savoir si les tribunaux doivent statuer de la même manière ou non. Force est de se demander s’ils le feront, car si le législateur avait voulu inclure l’article L145-4 du Code de commerce parmi les dispositions de la loi Pinel, qui sont d’application immédiate (il s’agit notamment des dispositions relatives à l’inventaire des locaux lors de leur libération, ou du droit de préemption dont dispose le locataire), le législateur aurait alors fait cela. 

De même, Mme Sylvia Pinel a souligné lors des débats parlementaires que l’objet de cette loi n’est pas de nuire à l’équilibre de ces contrats, qui ont déjà été conclus. Mme Pinel avait également rappelé que l’engagement ferme pris par le locataire aurait généralement été pris en échange d’une ou de plusieurs concessions accordées par le bailleur (en cas de franchise de loyer et/ou de contribution aux travaux réalisés ;ou bien d’autres cas également). 

Par conséquent, la remise en cause de la durée ferme du bail entraînerait mécaniquement la création d’un déséquilibre manifeste. De ce fait, les propriétaires peuvent invoquer ce déséquilibre manifeste, notamment au regard du nouvel article 1195 du Code civil (issu de l’ordonnance n 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit français des contrats). 

Ce nouvel article 1195 concerne un changement de circonstances imprévisible, qui rend l’exécution du contrat excessivement onéreuse pour une partie, bien que celle-ci n’ait pas accepté d’assumer un tel risque. Même s’il est probable que cet article ne soit pas applicable aux contrats en cours, il est fort possible que l’on invoque cet article pour renforcer les circonstances de fait d’une affaire. 

La réponse du ministre précité présuppose également que l’on doive considérer que les nouvelles dispositions de l’article L145-4 du Code de commerce font partie de ces dispositions impératives, qui sont contraignantes. Mais ce n’est pas le cas dans le cas dont il est question ici, car ces nouvelles dispositions sont des dispositions impératives, à des fins de protection (comme l’a déclaré la ministre dans sa réponse). 

Enfin, cette décision revient à considérer que la durée ferme d’un bail serait un effet juridique de l’accord. 

Or, la doctrine des effets juridiques des contrats, qui trouve son origine dans la jurisprudence, repose sur le principe selon lequel seuls les effets juridiques des contrats sont régis par la nouvelle législation. Les effets juridiques sont ceux qui vont au-delà de la volonté des parties contractantes. 

Dans notre cas, ce sont les parties (et non la loi), qui ont décidé de prévoir un bail d’une durée ferme de neuf ans, vraisemblablement en contrepartie des concessions susmentionnées accordées par le propriétaire. 

Nous ne pouvons donc pas être certains que cette interprétation durera, car il existe plusieurs arguments contraires. Encore une fois, il faudra attendre que les tribunaux prennent position. Ce n’est qu’alors que nous aurons une vision plus claire de la situation. Vraiment, il semble que nous n’y arriverons pas.

Il convient de préciser que ces informations ne sont données qu’à titre indicatif et ne doivent pas être considérées comme un substitut à l’obtention d’un avis juridique. 

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